新近一期日本二手房成交市场报告显示，日本人喜欢买老房子，平均的成交房龄是22年。相当于一半以上的人买的是超过20年的老房子，而且这个趋势还呈逐年递增。
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01
回答这个问题之前，首先要明白如果要投资日本房产，需要考虑哪些方面的问题呢？
毋庸置疑，回报率肯定是投资的首要要素。一般来说，东京不动产的投资回报率分表面回报率和实际回报率。
表面回报率 = 年租金 / 房价
而在实际看房的过程中，我们接触的更多是实际回报率。
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因为日本不动产有物业费、修缮费、固都税以及其他杂费，而实际回报率就是在年租金里把这些杂费全部都扣掉后，再除于你房子的价格而得到的回报率。
在整个东京23区，投资回报率都差别不是很大，也有规律可循：
80年代到90年代建的房子，实际回报率大概在5%-6%之间； 90年代到2000年的房子，实际回报率在4%~5%之间； 2000年以后的房子基本上纯回报率就是在2%-3%之间。
如果不出意外的，市场上基本都是这样的价格，大家买房的时候可以遵循这个规律。
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02
为什么要买八九十年代这样老旧的房子呢？
因为日本的房子是会贬值的，其实这也符合市场规律，一个房子从刚新造完开始，它建筑每年会老化，基本上五年就会折旧一次，这其实就是每年都在跌价，那折价二三十年以后，建筑就不会再去折价。
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不过，房屋的折旧，按照教科书上的理论是折损的，但相比土地成本、稀缺性、供需关系等，房屋的建筑造价只占实际价格的一小部分，折旧的影响也是相对的，而不是确实的。
因为日本的房产含土地所有权，你的土地每年都在升值，特别是月租性土地升值空间特别大，有些地方的土地涨幅甚至能够超过房子的贬值幅度，那房子的价格就上涨了。
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其次，在东京市区这样寸土寸金的地方，一半的土地上盖的是商用楼，留给住宅的用地是开发一块少一块，所以日本人爱买老房子，不是因为他们不爱新房，是因为优质地段早早有房盖在上面。
这些地方的土地越稀缺，房子越保值。所以，日本房屋真正的价值所在，其实是土地。
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第三，东京的公寓维护修缮做的比较好，即便是八九十年代的房子，维护得和2000年以后的房子一样新。
所以，这个时期的房子往往房价低、租金回报高，土地升值空间大，这就是为什么一些日本投资者更喜欢投资这样的房子。
